La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite loi de simplification économique, a été promulguée au Journal Officiel le 27 mai 2026 et s’inscrit dans un mouvement législatif récurrent de modernisation du droit des affaires. Son Titre X, intitulé « Simplifier le développement du commerce », regroupe plusieurs dispositions visant à assouplir le cadre parfois considéré comme rigide du statut des baux commerciaux au travers de ses articles 61 à 63.

Le champ d’application du droit de préférence du locataire (Article 61 de la loi)

En premier lieu, l’article 61 introduit un nouvel alinéa dans l’article L.145-46-1 du Code de commerce qui encadre les modalités du droit de préférence du preneur dans l’hypothèse de la vente du local par son propriétaire. Ce nouvel alinéa vient définir ce qu’il faut entendre par « local à usage commercial » et « local à usage artisanal ».

• Le local à usage commercial doit s’entendre « de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial ».

• Le local à usage artisanal doit pour sa part s’entendre « de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’Etat ».

Sont expressément exclus du champ d’application de ce droit de préférence les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts. Les locaux industriels ayant par ailleurs déjà été exclu du champ d’application par la jurisprudence.

Ces dispositions ne sont applicables qu’aux mutations intervenant après le 27 mai 2026.

La mensualisation des loyers (Article 62 de la loi)

Un article L.145-32-1 du Code de commerce est créé et ainsi rédigé « Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. »

Qui peut demander la mensualisation ?

Les commerçants ayant une activité de gros ou de détail, les locataires de locaux commerciaux qui y reçoivent une clientèle dans le cadre d’une activité « commerciale ou artisanale ». Par contre et à contrario, les locataires ayant une activité de prestation de services à caractère non commercial ou non artisanal ne peuvent pas solliciter la mensualisation de leur loyer. Cela signifie que sont exclus les locaux à usage exclusif de bureaux, ceux loués à des professions libérales ou à des associations à but non lucratif.

Quand peut-on bénéficier de la mensualisation ?

La mesure s’applique immédiatement aux baux en cours au 27 mai 2026 et prend effet à l’échéance suivante, à savoir pour le premier mois du trimestre civil qui suit la date de la demande.

La mensualisation a-t-elle vocation à s’appliquer également aux provisions sur charges ?

Le texte ne vise que le loyer. Mais dans la pratique, il est fort probable que les bailleurs et gestionnaires appelleront également les provisions par 1/3 dans un souci de simplification de la gestion locative.

Encadrement de la variation de l’indexation (Article 62 de la loi)

Un article L.145-38-1 du Code de commerce est créé et ainsi rédigé « Par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code. »

Il s’agit ici d’autoriser l’insertion dans les baux commerciaux des clauses d’indexation dites « tunnel » ayant pour objet de limiter les effets de l’indexation en choisissant par exemple de limiter l’indexation à 2%, à condition toutefois que cette limitation fonctionne tant à la hausse qu’à la baisse.

On soulignera que cette limitation de l’indexation ne s’adresse qu’aux locaux « à usage commercial », c’est-à-dire ceux soumis à une indexation sur la base de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC). Les bureaux et autres locaux d’activités qui sont indexés sur la base de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) en sont exclus.

Encadrement des garanties (Article 62 de la loi)

C’est ici l’article L.145-40 du Code de commerce qui est complété par trois aliénas.

Limitation des garanties à trois mois de loyer

L’alinéa 2 de l’article L.145-40 est ainsi rédigé « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute natures demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail. ».

On retiendra de ces dispositions :

• Qu’elles ne s’appliquent pas aux locataires ayant une activité de prestation de services à caractère non commercial ou non artisanal (comme pour la mensualisation). Cela signifie que sont exclus les locaux à usage exclusif de bureaux, ceux loués à des professions libérales ou à des associations à but non lucratif.
• Que le montant du dépôt de garantie est limité à trois de mois de loyer.
• Que les autres garanties financières comme une garantie à première demande (GAPD) sont, elles aussi, limitées à trois mois de loyer.

Ces dispositions sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 27 mai 2026.

Sort des garanties en cours de bail

L’alinéa 3 de l’article L.145-40 est ainsi rédigé « En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. Le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article. Elle emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. ».

Cela signifie :

• Que l’obligation de restitution du dépôt de garantie est transmise au nouveau bailleur dans l’hypothèse de la vente des locaux.
• Que les garanties financières complémentaires comme les GAPD deviendraient caduques et devraient être restituées au preneur par le bailleur initial en cas de mutation. Mais un doute existe sur ce point, car on pourrait aussi comprendre de la rédaction utilisée le contraire, à savoir que les GAPD comportant une clause de transmission en cas de mutation perdureraient…

Ces dispositions seront applicables à partir du 27 août 2026.

Délai de restitution des garanties en fin de bail

C’est enfin un dernier alinéa qui est rajouté à l’article L.145-40 du Code de commerce en ces termes « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature mentionnées au même deuxième alinéa, il dispose d’un délai de six mois pour les restituer au preneur. A cet effet, il effectue les mainlevées et restitue au preneur tous les documents afférant à ces garanties. ».

Cela signifie :

• Une restitution du dépôt de garantie dans les 3 mois de la restitution des clés au bailleur.
• Une restitution de l’original de la GAPD comportant mainlevée des engagements à ce titre dans un délai de 6 mois.

Ces dispositions seront applicables aux baux en cours d’exécution pour les restitutions de locaux qui interviendront à compter du 27 août 2026.

Durcissement des conditions d’obtention d’une suspension des effets de la clause résolutoire (Article 63 de la loi)

Quand un locataire se voit signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un défaut de règlement des loyers à bonne date, il peut solliciter des délais de paiement et une suspension corrélative de la clause résolutoire, sous réserve en général de recommencer à payer non seulement les échéances de la dette mais également les loyers courants.

La loi de simplification de la vie économique est venue compléter l’article L.145-41 du Code de commerce des trois alinéas suivants :

« L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.

Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna. ».

Si la capacité du preneur à régler sa dette était dans les faits déjà un critère que prenaient en compte les magistrats pour accorder ou refuser des délais de paiement, la nouveauté réside incontestablement dans l’exigence désormais requise d’une reprise du paiement intégral des loyers courants avant la date de la première audience.

Ces dispositions sont applicables depuis le 28 mai 2026.

En conclusion

Il faut retenir la possibilité pour les locataires commerçants la faculté :

• De solliciter tout de suite la faculté de payer leur loyer de manière mensuelle.
• De veiller à réclamer au bailleur lors du prochain renouvellement de leur bail la restitution des sommes versées au titre du dépôts de garantie dépassant trois mois de loyer et la possibilité de ramener le montant de la GAPD à trois mois de loyer également.

Il est certain que cela permettra à certains de regonfler leur trésorerie.

Il est également certain que, pour les locataires pour lesquels la perte du local entrainerait une perte du fonds de commerce, il devient encore plus important qu’avant de s’assurer de payer son loyer à bonne date et, en cas de difficulté de trésorerie, de privilégier le paiement du loyer au bailleur par rapport au paiement d’autres factures à d’autres créanciers. Et, à défaut de pouvoir le faire, de se rapprocher, avant même d’avoir reçu un commandement de payer, du bailleur pour envisager avec lui l’établissement d’un calendrier de règlement amiable avec un étalement du paiement de l’arriéré locatif.